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Délai de préavis réduit à 1 mois

Le locataire qui perçoit le revenu de solidarité active peut bénéficier du délai de préavis réduit à 1 mois sans avoir à justifier de la perte de son emploi.

Un propriétaire assigne son locataire, bénéficiaire du revenu de solidarité active, en paiement d’un arriéré de loyers en lui déniant le droit au bénéfice d’un délai de préavis réduit à 1 mois.

La cour d’appel de Paris accueille la demande du propriétaire au motif que le locataire ne justifie pas suffisamment, en produisant l’attestation de droits de la caisse d’allocations familiales montrant que le locataire percevait le RSA, qu’elle est éligible au bénéfice du préavis réduit. La cour d’appel ajoute que la date à laquelle le locataire a perdu son emploi est déterminante : en effet, dès lors que la réduction du délai de préavis répond à une nécessité urgente, son usage différé serait en contradiction avec la finalité de la loi.

L’arrêt est cassé. En subordonnant le bénéfice du préavis réduit fondé sur la perception du RSA à la justification par le locataire de la perte de son emploi, la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas.

A noter : le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois lorsqu’il émane du locataire et de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, il existe plusieurs situations dans lesquelles le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis réduit à 1 mois (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15, I). La perte d’emploi en est une, le bénéfice du revenu de solidarité active en est une autre, indépendante de la perte d’emploi. Les juges ne sauraient donc exiger du locataire qu’il justifie de deux situations lui permettant de bénéficier du délai de préavis quand la loi n’en exige qu’une.

Anne ICART


La loi Alur ne s’applique pas au congé délivré avant son entrée en vigueur

Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, telles que modifiées par la loi Alur du 24 mars 2014, ne s’appliquent pas à un congé délivré et ayant produit effet avant son entrée en vigueur.

Le propriétaire d’un appartement d’habitation donné à bail en 2004 notifie le 26 avril 2013 à son locataire un congé pour reprise, à son profit, à effet du 1er novembre 2013. Le locataire ayant refusé de quitter les lieux, le bailleur le fait assigner devant le tribunal d’instance en validation du congé et en expulsion. Le locataire conteste la réalité du motif du congé et en demande l’annulation par application des dispositions nouvelles de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 issues de la loi Alur du 24 mars 2014 qui instaurent la possibilité pour le juge de procéder à un contrôle a priori de la réalité du motif de congé invoqué par la bailleur.

La cour d’appel retient que ces dispositions nouvelles ne sont pas applicables en l’espèce et rejette la demande d’annulation du congé.

Le pourvoi est rejeté : les dispositions de larticle 15 de la loi du 6 juillet 1989, telles que résultant de la loi du 24 mars 2014 ne sont pas applicables, le congé ayant été délivré et ayant produit effet en 2013.

A noter : la précision est nouvelle et utile. Les modalités d’application dans le temps de la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, qui a modifié de façon significative le régime des baux d’habitation instauré par la loi 89-462 du 6 juillet 1989, ne sont pas sans poser de nombreuses questions.

En l’espèce, le litige portait sur la validité d’un congé pour reprise. Avant la modification de l’article 15 de la loi de 1989 relatif au régime du congé, le juge ne disposait que d’un pouvoir de contrôle a posteriori du congé pour reprise, à moins que soit établie l’existence d’une fraude. La loi Alur a introduit d’une part l’obligation pour le bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, d’autre part la possibilité pour le juge de vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales, et de déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le locataire demandait au juge de faire application en l’espèce de ce contrôle « a priori » du motif du congé, le bailleur n’ayant selon lui pas l’intention d’habiter ledit logement. Il soutenait que les dispositions nouvelles relatives aux pouvoirs de contrôle du juge étaient d’application immédiate aux « instances en cours au jour de leur entrée en vigueur ».

Or, la loi du 24 mars 2014 a prévu, dans son article 14, des dispositions transitoires : les contrats en cours à la date de son entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, à l’exception de certaines dispositions limitativement énumérées qui sont d’application immédiate, et au nombre desquelles ne figuraient pas initialement celles relatives au congé.

La loi Macron du 6 août 2015, qui a modifié ces dispositions transitoires et prévu notamment que l’article 15, dans sa rédaction issue de la loi Alur, était applicable aux contrats en cours, n’était pas encore promulguée ni à la date du congé ni à la date de l’arrêt de la cour d’appel.

Le demandeur au pourvoi se prévalait de l’Avis rendu par la Cour de cassation le 16 février 2015 (n° 14-70.011), qui a précisé que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa nouvelle rédaction issue de la loi Alur, bien que non mentionné dans la liste des dispositions d’application immédiate, l’était néanmoins, « la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées ».

La Cour de cassation a légitimement écarté cette analyse : les dispositions nouvelles de l’article 15, en ce qu’elles autorisent désormais le juge à contrôler le caractère sérieux du motif du congé, ne sont pas applicables à un congé ayant été délivré et ayant mis fin au bail en 2013, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. Elles n’étaient donc pas applicables à la cause.

Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

•• Sources  >>>


Préavis de départ pour raison de santé

Pour les contrats de location conclus depuis le 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové), le locataire bénéficie d'un délai de préavis d'un mois, au lieu de trois mois, s'il souhaite quitter le logement qu'il occupe pour des raisons médicales. La simple production d'un certificat médical suffit.

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Révision de loyer

Toute révision annuelle de loyer peut être opérée dans le délai d’un an suivant la date de révision du bail.

Exemple : si un bail doit être révisé le 13 juin 2014, le bailleur peut le faire jusqu’au 13 juin 2015. Au-delà de ce délai d’1 an, la revalorisation non appliquée est perdue pour le bailleur.

À savoir : la révision de loyer ne s’applique pas rétroactivement mais seulement à la date de la demande.

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La loi ALUR (art. 85) modifie aussi la procédure relative à l’octroi et au versement de l’allocation de logement en cas de logement constaté comme non-décent. Il s’agit d’inciter le bailleur à effectuer les travaux de mise en conformité, tout en limitant les conséquences pour le locataire. Ainsi, le décret 2015-191 du 18 février 2015, introduit le principe d’une conservation, par les organismes payeurs, des allocations de logement familiales (ALF) et des allocations de logement sociales (ALS). Durant cette période, les allocations ne sont pas versées, mais le locataire n’est redevable que de la part de loyer résiduelle, c’est-à-dire celle non couverte par l’allocation. La conservation de l’allocation ne peut excéder une durée de dix-huit mois. A l’expiration de ce délai, et si les travaux n’ont pas été réalisés, l’allocation conservée est définitivement perdue pour le bailleur, qui ne peut alors demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation conservée.

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01/11/2014
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